侯亚军　苏建召

　　2009年7月21日，黄某与徐某签订《房屋租赁合同》，约定:黄某将自己位于某小区的一套建筑面积为120平方米的房屋出租给徐某。租金每月300元，租赁期限为2009年8月1日至2011年7月31日止;合同有效期内，黄某出卖租赁房产的，应在出卖前一个月书面通知徐某，徐某在同等条件下有优先购买权。2010年12月5日，黄某在未通知徐某的情况下，与其外孙女谢某签订《房屋买卖合同》，以23万元的价格将房屋卖给谢某。徐某得知后，于2011年2月26日将黄某、谢某告上法庭，要求确认黄某与谢某签订的房屋买卖合同无效，并以23万元的价格购买该房屋。法院审理后，判决驳回了徐某的诉讼请求。

　　徐某不服法院判决，遂向检察机关申请抗诉。检察机关审查后，认为法院判决正确，并向其详细阐释了如下不抗诉理由:

　　承租人的优先购买权是指承租人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。该权利行使必备条件有二:一是出租人对房屋的处分必须是出卖;二是承租人购买房屋必须与第三人条件相同。优先购买权的行使方式有两种:一是出租人在合理期限内履行了通知义务，承租人可在同等条件下与出租人协商签订房屋买卖合同;二是出租人在合理期限内未履行通知义务，而与第三人签订房屋买卖合同的，承租人可以向人民法院起诉主张权利。人民法院支持承租人诉讼请求的，承租人可以同等条件购买房屋。此时，出租人与第三人签订的合同依然有效，出租人因无法履行合同应向第三人承担违约责任(当事人另有约定的除外)。

　　但须注意的是，承租人的优先购买权不是绝对的，一些法定事由可以阻却该项权利的行使。2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《租赁解释》)第二十四条规定:“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”据此，遇有上述四种情形之一出现时，承租人不得行使优先购买权。

　　基于亲属权产生的优先购买权可以阻却承租人优先购买权的行使。依《租赁解释》的上述规定，基于亲属权产生的优先购买权，是阻却承租人优先购买权的法定事由之一。其法理在于:优先购买权行使的必备条件之一，是出租人对租赁房屋的处分必须是出卖(互易、赠与等行为均不构成出卖)。对于非出卖行为，承租人不享有优先购买权。出租人将房屋卖给其近亲属，虽然表面上也是出卖行为，但因有血亲关系产生的情感因素掺杂其中，故不能混同于纯粹的出卖行为。毕竟亲情是无法用金钱来衡量的。如果存在出租人出卖房屋给近亲属情形，承租人便丧失了优先购买权行使的基础。本案中，徐某依约定享有优先购买权。出租人黄某没有依约定在合理期限(一个月)内履行通知义务，就将租赁房屋卖给了谢某。若谢某为普通第三人，人民法院应当支持徐某依约定行使优先购买权。但因谢某不是普通第三人，而是黄某有血亲关系的外孙女，系其近亲属。黄某将租赁房屋卖给近亲属，已构成阻却承租人徐某行使优先购买权的法定事由，故徐某无权主张优先购买权。(作者单位:河南省确山县人民检察院)