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“国19条”新政剑指何处 能否遏制房价待观望 |
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据中国之声《新闻纵横》7时13分报道，2010年的房价究竟是何种趋势？昨天，国土部公布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，通知内容被业界人士称为国土部“19条土地新政”，一经公开，立刻引来热议。
国土部土地利用司的廖永林司长认为，“19条新政”的出台就是要解决2009年在房地产市场出现的四大问题。
廖永林：一是2009年以来，一些地方为应对金融危机出台了救市政策，在保障性住房用地增加的同时，放松了“90”、“70”等土地调控政策的落实；中低价位中小套型普遍商品住房用地比例反而减少；二是一些地方签订土地出让合同内容不全，合同履行不规范，市场监管难度进一步加大；三是一些企业拿地后违规囤地、炒地，已供土地不能及时形成有效住房供给；四是土地供应、开发利用信息公开不够，社会公众和舆论不能有效监督。
“19条新政”中最为核心的内容就是要确保保障性住房用地供应，加强房地产用地开发利用的监管。《通知》要求，要确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房这三类建房用地不低于供应总量的70%。用廖永林司长的话说，这个比例是实现百姓“住有所居”的前提条件，也是国土部今年在房地产调控上实现稳定总量、调整结构的工作重点。
廖永林：除了去年，前几年房地产用地最多达7.5-7.6万公顷。这几年的房屋销售面积，2009年是天量在大概7-8亿平（方）米，前几年的平均销售量是6亿多。今年在房地产调控上，目标是稳定总量调整结构，总量是10万公顷的用地，不管是按照去年的销售量还是按照未来的销售量，按照城镇化的速度这个量都是够的。
（总体）结构就是尽量保证住房。如果能维持5万-6万公顷的商品房用地，那房地产用地供应是够的。这需要在结构上落实。下一步监督落实保证到位。这是我们今年接下来要做的工作。
对于土地出让金及出让价款，《通知》中也做出了极为严格的规定。要求土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。以北京正在挂牌出让的CBD中服地块为例，它的挂牌价格高达50亿元，20%的竞买保证金高达10亿元。国土部法律中心市场监测处副处长卢静认为，这个比例有利于房地产商在拿地时更加理性。
卢静：以往开发商可能用5%或10%的竞买保证金竞投，违约的代价比较低，这次提高（竞买保证金）之后增加了违约成本，促进（房产商）理性的拿地。
针对2009年《土地出让合同》内容不规范，合同履行不规范的情况，国土部的“19条新政”要求，在土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，剩余款项要按合同约定缴纳，最迟付款时间不得超过一年。中国土地规划院地价所所长赵松说，这个规定对房地产企业的资金是个考验。
赵松：对资金能力非常低的房企是有一定冲击或打击。因为对缴付价款的要求提高了，一是保证金提高了，一是签合同的时间缩短了，签完合同缴纳出让金的比例也提高了，这对（房产商）的资金实力是一个考验。对这个数字，有人认为，这很有可能成为资历雄厚的大企业之间的游戏，资金不足的中小企业很有可能因此被迫退出房地产市场。对此，赵松认为，无论从房地产的健康发展，还是从保护老百姓的角度来看，这些要求都是必不可少的。
赵松：对开发商资金实力有一定的要求是必须的，要不然连钱都拿不起，还在市场上竞争，那不等于空手套白狼了吗？那样风险更大。（房企）自有资金达不到一定比例，也就意味着假如竞争下来了，资金全要靠贷款或者股市运作，对消费者来说风险更大，不能按期开发的可能性也会更高。
国土部法律中心市场监测处副处长卢静说，对土地出让金的所有规定，也是为了更好地防范房地产商囤地炒地的违规行为。
卢静：明确规定一个月之内必须交清50%的出让价款，这个比较硬性的规定主要是促进开发商理性拿地。提高首付比例之后，减少开发商用很少的钱拿很多的地，能够有效解决囤地问题。
卢静认为，国土部的“19条新政”从房地产的用地计划到土地供应，从开发利用到监管措施，相关规定就是对房地产用地的全程管理。中国土地规划院地价所所长赵松也认为，《通知》中制定的措施都会成为行之有效的措施，其中为房地产企业建立诚信档案就是一条非常有震慑力的措施。
赵松：明确了将类似不按规定执行的（房企）的没有按要求开、竣工的记录记入诚信档案，会影响其将来参与新的土地竞争。这些诚信信息会被提供给相关部门。这几条应该是比较有效的措施。
《通知》中还规定了五个公开，即公开住房供地计划，公开土地出让公告，公开土地出让和划拨结果，公开土地开发利用信息，公开违法违规用地查处结果，接受社会监督。另外，从本月起到7月，国土部将对用地突出问题展开专项检查。检查重点是，房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。对于新政对房价将会产生的影响，中国土地规划院地价所所长赵松认为，国土部的“19条新政”会对房价起到一定抑制作用。
赵松：这几条措施对形成土地市场健康、良好的秩序，稳定土地市场是有作用的。提高开发商的理性，帮助他形成比较正确的预期，也是有作用的。综合起来，肯定会起到抑制房价的作用。
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